Umowa najmu okazjonalnego – czym jest i czy warto ją zawierać ?

Z roku na roku co raz cześciej spotykamy się z sytuacją kiedy osoba od której chcielibyśmy wynająć mieszkanie nalega  na zawarcie umowy w formie  najmu okazjonalnego. 

Dla wielu osób, a w szczególności tych, które po raz pierwszy chciałyby wynająć  mieszkanie, pojęcie najmu okazjonalnego jest jednak obce i wciąż nieznane. Czym faktycznie jest umowa najmu okazjonalnego oraz czym różni się od tzw. klasycznej umowy najmu ?

Definicja umowy najmu okazjonalnego zawarta została w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkanego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. 

Umowa najmu okazjonalnego na pierwszy rzut oka niewiele różni się od klasycznej umowy najmu, jednak ta pierwsza ma przede wszystkim na celu chronić interesy wynajmującego przed tzw. trudnymi lokatorami, którzy chociażby zalegają z płatnościami, a przy tym nie chcą dobrowolnie opuścić wynajmowanego lokalu. Umowa najmu okazjonalnego w pewien sposób ogranicza  niektóre prawa najemcy, ale ograniczenia te nie są szczególnie  uciążliwe, a zwłaszcza dla najemców, którzy terminowo wywiązują się z zawartych w umowie obowiązków.

Sama umowa najmu  okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności, niemniej inaczej niż jest to w przypadku klasycznej umowy najmu, nieodłącznym jej elementem jest m.in. oświadczenie potencjalnych najemców, o tym, że dobrowolnie poddadzą się egzekucji i zobowiążą się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Oświadczenie to winno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Koszt sporządzenia tego typu oświadczenia jest stosunkowo niewielki, a wynagrodzenie notariusza wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za prace, o który mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. 

Ponadto, najemcy w formie oświadczenia zobowiązani są także do wskazania innego lokalu, w którym będą mogli zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, załączając przy tym oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. 

W razie zmiany sytuacji faktycznej i  utraty możliwości zamieszania w lokalu wskazanym przez najemców na potrzeby wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, najemca obowiązany jest w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu oraz przedstawić stosowne oświadczenia właścicieli lokalu, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego przy zachowaniu przez niego co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. 

Na wynajmującym mieszkanie ciąży z kolei obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu  dla miejsca zamieszkania właściciela lokalu w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu a na żądanie najemcy przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia. 

Umowa najmu okazjonalnego wygasa wraz z upływem okresu czasu na jaki została zawarta, a także po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli najemca po tym okresie czasu nie opuści  dobrowolnie lokalu, właściciel ma prawo skierować do najemcy żądanie jego opuszczenia w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia pisma, a jeżeli i to wezwanie okaże się nieskuteczne, wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy, które stanowiło załącznik do umowy najmu. 

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właścicielowi lokalu nie pozostaje nic innego jak wystąpić do komornika z wnioskiem o eksmisję najemców, jednak bez potrzeby inicjowania ciągnącego się niekiedy latami postępowania sądowego o wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego.